Proces wyboru mieszkania

Proces wyboru odpowiedniego mieszkania na sprzedaż Wrocław rynek pierwotny powinien wyglądać następująco: ocena własnych możliwości finansowych, wybór docelowej grupy klientów (a co za tym idzie, wybór cech nieruchomości np. lokalizacja, standard, komunikacja itd.), realna ocena potencjalnych dochodów, strat oraz potencjalnych wydatków (czynsz, drobne naprawy, remonty). Taka kalkulacja pozwoli nam nie tylko wybrać odpowiednie mieszkanie, ale i uniknąć nieprzewidzianych kosztów, które w przypadku złej oceny sytuacji mogą zmusić nas do dopłacenia do całego przedsięwzięcia. Należy zaznaczyć, że aby zostać rentierem nie trzeba wcale posiadać ogromnego wkładu finansowego. Wystarczy, że sami mamy gdzie mieszkać i posiadamy pewne, stałe zarobki oraz ewentualnie trochę oszczędności. Jest to dobry pomysł dla osób, które nie obliczu wszechogarniającego kryzysu, nie chcą trzymać oszczędności w banku, ani na kontach walutowych.

Pierwszą cechą, na którą należy zwrócić uwagę jest lokalizacja. Wiąże się ona ściśle z grupą docelową naszych potencjalnych klientów. Jeśli możemy pozwolić sobie na droższe mieszkanie, warto kupić lokal funkcjonalny, o podwyższonym standardzie, w prestiżowej lokalizacji (centrum miasta lub dzielnica znana z dobrej renomy), koniecznie z zapewnionym miejscem parkingowym (darmowym lub przypisanym do lokalu). Takie mieszkania szybko zdobywają chętnych lokatorów, szczególnie w dużym miastach, w których obecne są firmy międzynarodowe (warto zrobić rekonesans jakie duże firmy mają siedziby w naszej miejscowości). Zagraniczne firmy wynajmują mieszkania swoim pracownikom średniego i wysokiego szczebla, licząc jednocześnie na wysoki standard i dobrą lokalizację (centrum lub bliskość miejsca pracy). Mile widziane mieszkania w nowych budynkach, z ładnym widokiem na „odstresowanie po godzinach”. Ze względu na to, że pracownicy korporacji zwykle mieszkają sami, wystarczy kupić mieszkanie jednopokojowe (z osobną kuchnią, raczej nie kawalerkę)  lub małe dwupokojowe. Celując w taką grupę klientów, mamy zbliżoną do stuprocentowej, pewność, że pieniądze za wynajem będziemy otrzymywać regularnie i w zadawalającej wysokości. Mimo wszystko, w takiej sytuacji nie należy windować cen wynajmu do abstrakcji, ponieważ szybko się to może na nas zemścić – zagraniczny klient znajdzie lepszą ofertę, a my zostaniemy z pustostanem.

 Kolejną, w dodatku bardzo liczną grupę potencjalnych najemców, stanowią studenci. Jeśli chcemy zainwestować w mieszkanie w tzw. mieście studenckim (Gdańsk, Kraków, Łódź, Poznań, Wrocław, a także Warszawa), na pewno chętnych nie zabraknie. Zainteresowanie wyższym wykształceniem jest tak duże, że nawet mniejsze ośrodki naukowe przyciągają rzesze chętnych.  Jeśli naszą grupą docelową mają zostać osoby uczące się, należy wybrać mieszkanie położone blisko uczelni lub dobrze skomunikowane z uczelnią (np. linia autobusowa bez przesiadek, linia szybkiego tramwaju, metro). Tutaj standard i funkcjonalność nie będą już tak ważne, jak w przypadku pracowników dużych firm. W gronie studentów zawsze znajdą osoby chętne na mieszkania bardzo tanie, średnie, jak i droższe, umeblowane lub nie. Studenci lubią tzw. mieszkania studenckie, w związku z tym mieszkania 3-pokojowe są dobrym pomysłem – może w nich zamieszkać od trzech do sześciu osób. Podliczając potencjalne dochody należy to uwzględnić. W takim przypadku korzystny jest stosunek poziomu zainteresowania takimi mieszkaniami do ceny transakcyjnej za metr kwadratowy (metr w mieszkaniu 3-pokojowym jest z reguły tańszy niż w 2-pokojowym). Studenci chętnie wynajmują mieszkania we Wrocławiu (https://rynekpierwotny.pl/s/nowe-mieszkania-wroclaw/) zarówno, jak i te z wielkiej płyty.

Najczęstsze błędy popełniane przy zakupie mieszkania pod wynajem

Najczęstszym błędem w procesie inwestycji w mieszkanie do wynajmu, jest kierowanie się własnymi preferencjami, a nie naszych potencjalnych klientów. Wybierając lokal, powinniśmy się wczuć w rolę przeciętnego reprezentanta grupy docelowej. Musimy mieć świadomość, że własne postrzeganie świata często nie przekłada się na aktualne potrzeby rynku. Należy się również wystrzegać dzielnic okrytych złą sławą –chętni na mieszkanie w takiej lokalizacji mogą się nie znaleźć nawet studenci, za to możemy przyciągnąć lokatorów, którzy nie będą płacić lub będą zwlekać z opłatami. 

Jeśli nie celujemy w studentów, a mamy trochę większe możliwości finansowe, możemy kupić dwa mniejsze mieszkania (np. kawalerki) – ryzyko strat z tytułu pustostanu zmniejszy się nam wtedy o połowę. Ponadto trzeba pamiętać, że lokalizacja na parterze, a zwłaszcza na IV (ostatnim) piętrze w budynkach bez wind, jest niemile widziana zarówno przez kupujących, jak i najemców. Decydując się na kupno takiego mieszkania, trzeba wziąć pod uwagę, że być może trzeba będzie dać najemcom jakąś zniżkę.

Czy kupno mieszkania pod wynajem dalej się opłaca?

W celu ocenienia opłacalności naszej inwestycji, warto przeanalizować średnie ceny wynajmu podobnych mieszkań w okolicy oraz poziomu pustostanów. Dane można zebrać od sąsiadów lub w biurach pośrednictwa, ewentualnie w spółdzielniach i Internecie.

Ciekawą nowością na rynku pierwotnym jest (na razie raczkująca) oferta deweloperów, polegająca na tym, że w momencie kupna, sprzedający zobowiązuje się znaleźć nam najemcę. Jeszcze do niedawna taka oferta była ograniczona do tzw. mieszkań wakacyjnych, teraz podbija duże miasta. W przypadku, gdy deweloper nie znajdzie najemcy, będzie nam płacił z własnej kieszeni.  Szacuje się, że inwestycja w małe lecz funkcjonalne mieszkanie, przy niskim wkładzie własnym, może się całkowicie zwrócić po około 18 latach. Jeśli mamy więcej gotówki, zwróci się dużo szybciej.

Materiał przygotowany przez portal, na którym widnieją ogłoszenia nieruchomości RynekPierwotny.pl